«Самобуд» — узагальнена назва об’єктів, побудованих з порушенням законодавства, тобто без належних документів на землю або без офіційного дозволу на проведення будівельних робіт (початок введення в експлуатацію).
Згідно зі статтею 376 ЦК України, до цієї категорії об’єктів належать також будівлі, зведені із суттєвим порушенням будівельних норм та правил. Узаконити самобуд – отже, раз і назавжди вирішити проблему з володінням (розпорядженням) нерухомістю.
Без отримання правовстановлюючих документів об’єкт не може виступати предметом угод продажу та оренди, а також передаватися у спадок із дотриманням юридичних норм. Право власності на нерухоме майно, згідно зі статтею 331 ЦКУ, виникає після отримання свідоцтва про державну реєстрацію.
Узаконити самобуд можна до початку будівництва об’єкта і після закінчення будівельних робіт.
САМОБУД, ОТРИМАНИЙ У СПАДЩИНІ
Неузаконений самобуд, отриманий у спадок чи придбаний в іншого власника, підлягає легалізації. Інакше під сумнів ставиться факт права власності, а це означає повне знецінення нерухомості.
Якщо будову самовільно зведено на земельній ділянці, на яку не оформлені документи, то вирішення цього питання вирішується у суді (громадянин подає позов про визнання права на нерухомість у порядку отримання спадщини).
Після позитивного рішення суду про узаконення самовільного будівництва необхідно пройти процедуру введення об’єкта в експлуатацію — для цього створюється технічна документація, надається кадастровий номер. Кінцевий документ – витяг з кадастру (ГЗК).
САМОБУД, ЗВЕДЕНИЙ НА ЧУЖІЙ ЗЕМЛІ
Якщо громадянин не має прав на земельну ділянку, на якій зведено будівельний об’єкт, то можна констатувати подвійне порушення закону:
порушено право іншого власника на користування землею (кожна земельна ділянка має власника, яким може бути орган влади, громада, юридична чи фізична особа);
порушено будівельні норми (зведення будівлі без проектної документації та погодження з наглядовими органами).
Якщо законний власник висловить незгоду з використанням землі, на якій самовільно зведено будівельний об’єкт, то узаконити самобуд буде неможливо, або доведеться зіткнутися з великими труднощами у вирішенні питання.
Якщо будівництво об’єктів заборонено у законодавчому порядку (на прибережній смузі, у зоні сільськогосподарських угідь, у заповідниках), то цьому випадку отримання землі у власність є досить складною процедурою.
Якщо земля не потрапляє до зон, де будівництво заборонено, а власник не заперечує проти того, щоб узаконити самовільну споруду, то питання законної передачі вирішується такими способами:
приватизація землі відповідно до норм Земельного кодексу України;
продаж ділянки;
оформлення договору оренди на ділянку;
укладання договору суперфіція (дозвіл власником землі будівництва на своїй ділянці).
СПОСОБИ УЗАКОНЮВАННЯ ПОБУДОВАНИХ ОБ’ЄКТІВ
Узаконення самобуду за фактом (тобто зведених та експлуатованих об’єктів) здійснюється двома способами: через офіційні органи влади та в судовому порядку.
Судовий розгляд завжди небажаний, оскільки процедура розтягнута в часі, пов’язана з чималими витратами, має серйозні ризики. Противна сторона (а це найчастіше ДАБК) висуне чимало аргументів на користь того, що самовільно зведений об’єкт не повинен визнаватись законним. Виграти суд із легалізації самобуду, як показує практика, досить складно, і до того ж процес пов’язаний із великими фінансовими витратами.
Навіть у тому випадку, якщо позивач одержує по суду право власності на самовільно зведений об’єкт, цей факт не означає надання дозволу на його експлуатацію.
Суд видасть документ-дозвіл у тому випадку, якщо будуть надані документальні підтвердження відповідності побудови законодавчим вимогам, що висуваються до житлових (або інших) приміщень.
НАСЛІДНІСТЬ ДІЙ З ЛЕГАЛІЗАЦІЇ САМОСТРОЮ
Щоб легалізувати самовільно збудований будинок, потрібно виконати такі дії:
отримати будівельний паспорт на забудову земельної ділянки – для будівель до 300 м2, не більше двох поверхів);
отримати Містобудівні умови на забудову та проект будівництва (для будинків понад 300 м2, понад два поверхи);
підготувати проектну документацію;
подати до ДАБК повідомлення про початок будівництва;
провести технічну інвентаризацію (запит у БТІ чи інші уповноважені організації);
зареєструвати у ДАБК Декларацію про введення в експлуатацію нерухомості;
отримати поштову адресу;
отримати свідоцтво про право власності.
Залишити відгук