Як отримати дозвіл на будівництво і введення будинку в експлуатацію з подальшим оформленням права власності?
Концепція нового будівельного законодавства розкривається в нормах частини 3, 4 статті 24 Закону: за відсутності плану зонування або детального плану територій, затвердженого у відповідність до вимог Закону, надання земельних ділянок комунальної (державної) власності у власність, користування фізичним або юридичним особам, а також зміну їх цільового призначення забороняється.
Незважаючи на те, що зазначені норми вступають в силу з 1 січня 2012 року, вони фактично відображають основну умову реалізації будівельних проектів – залежність замовника від наявності та якості розробленої містобудівної документації.
Спочатку звертає на себе увагу той факт, що новий закон привніс з собою нові поняття. Так будівництво трансформувалося в «забудову», «забудовник» став «замовником», від якого тепер не потрібна наявність прав на земельну ділянку. Іншими словами закон дозволяє отримувати дозвільні документи на особу, якій землевласник делегував функції замовника будівництва.
У кожного із зацікавлених замовників тепер є три дозвільних шляхи-дороги створення об’єкта будівництва. При цьому вибір свого шляху замовник зможе здійснити залежно від категорії складності створюваного об’єкта будівництва. Нагадаю, що на поточний момент категорійність об’єктів визначається ДБН А.2.2-3-2004, що в цілому відповідає положення статті 32 закону.
Варіант 1:
«Будівництво індивідуального житлового будинку, садового, дачного будинку не вище двох поверхів і площею до 300 квадратних метрів, господарських будівель і споруд, гаражів, елементів благоустрою та озеленення земельної ділянки. Для реалізації проекту індивідуального будівництва зацікавленій замовнику належить здійснити наступні дії:
Дія перша – отримати будівельний паспорт, звернувшись до місцевого органу містобудування та архітектури.
Дія друга (не обов’язкова, можна пропустити) – отримання технічних умов на проектування, термін видачі яких не повинен перевищувати 10 робочих днів (стаття 30 закону).
Дія третя (не обов’язкова, можна пропустити) – забезпечення розробки проектної документації (за бажанням замовника) у відповідність до статті 27 закону.
Дія четверта – часткова експертиза проектно-кошторисної документації у випадку, якщо будівництво житлового індивідуального будинку здійснюється на територіях із складними інженерно-геологічними та техногенними умовами (наприклад, Південне узбережжя АРК) у відповідність до статті 31 закону.
Дія п’ята – напрямок повідомлення про початок виконання будівельних робіт Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю (стаття 34 Закону).
Дія шоста – завершення будівництва та подача декларації про готовність об’єкта будівництва до експлуатації в інспекцію Держархбудконтролю. Декларація підлягає обов’язковій реєстрації протягом 10 робочих днів з дня подання всього пакету документів.
Саме з моменту реєстрації декларації об’єкт будівництва буде вважатися прийнятим в експлуатацію. При цьому закон не передбачає використання в даній процедурі акта готовності об’єкта будівництва до експлуатації, його погодження з третіми особами, здійснення інспекцією Держархбудконтролю вибіркової перевірки – мова йде тільки про реєстрацію декларації. Однак, охочі освоїти деклараційний введення в експлуатацію об’єктів будівництва повинні набратися терпіння і дочекатися затвердження Кабінетом Міністрів України форми декларації про готовність об’єкта до експлуатації порядку її надання та реєстрації.
Слід звернути увагу, що індивідуальних замовників звільнили від пайової участі (стаття 40 Закону), тому в описаному алгоритмі відсутній етап оплати пайової участі.
Варіант 2:
Складності «Будівництво об’єктів I-III категорії, крім житлових індивідуальних будинків площею до 300 кв.м. (Наприклад, будівництво житлового будинку до 10 поверхів) ». У другому варіанті зацікавленій замовнику належить освоїти ускладнений варіант дій, що зводиться до наступного:
Дія перша – отримати містобудівних умов і обмежень допомогою звернення до місцевих органів містобудування та архітектури. На останніх, покладено обов’язок відреагувати на клопотання зацікавленого замовника протягом 10 робочих днів з дня реєстрації заяви.
Дія друга – розробити завдання на проектування як обов’язковий вид вихідних даних на проектування.
Дія третя (не обов’язкова, можна припустити) – отримати технічних умов на проектування, термін видачі яких не повинен перевищувати 10 робочих днів (стаття 30 закону). Звертає на себе увагу факт виключення технічних умов з числа дозвільних документів та обов’язкових вихідних даних для проектування.
Дія четверта – розробка проектно-кошторисної документації (стаття 31) в комплекті, встановленому у відповідність з будівельними нормами (наприклад, ДБН А.2.2-3-2004).
Дія п’ята – часткова експертиза проектно-кошторисної документації у випадку, якщо проект I-III категорії складності споруджується на територіях із складними інженерно-геологічними та техногенними умовами (стаття 31 Закону).
Дія шосте – подача декларації про початок виконання будівельних робіт в інспекції Госархстрйоконтроля, яка підлягає реєстрації протягом 5 робочих днів з дня отримання декларації.
Дотримуючись положень статті 36 закону право на здійснення будівельних робіт у замовника або залученого ним генпідрядника, виникає з моменту реєстрації декларації. Вдатися до цього дійства буде можливо не раніше затвердження КМУ форми декларації та порядку її надання.
Дія сьома – подача замовником клопотання про укладення договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту (для проектів, що реалізуються за межами населених пунктів – дія не застосовується) до моменту введення в експлуатацію завершеного будівництвом об’єкта. Порядок нарахування та оплати пайової участі не зазнав істотних змін, за винятком підстави для звільнення проектів від його нарахування, і визначений у статті 40 закону.
Дія восьма – завершення будівництва та звернення до інспекції Держархбудконтролю з декларацією про готовність об’єкта будівництва до експлуатації (стаття 39 закону).
Декларація підлягає обов’язковій реєстрації протягом 10 робочих днів з дня подання всього пакету документів. Саме з моменту реєстрації декларації об’єкт будівництва буде вважатися прийнятим в експлуатацію.
Варіант 3:
«Будівництво об’єктів IV-V категорії складності (наприклад, будівництво житлового будинку висотою більше 10 поверхів або будівництво торгових, офісних центрів)». Третій варіант не містить істотний відмінностей від дозвільного алгоритму, застосовуваного до набрання чинності Закону, і припускає здійснення наступних дій:
Дія перша – звернення до місцевих органів містобудування та архітектури та отримання містобудівних умов і обмежень, термін видачі яких також становить 10 робочих днів з дня реєстрації заяви.
Дія друга – розробка завдання на проектування.
Дія третя (не обов’язкова, можна припустити) – отримання технічних умов на проектування, термін видачі яких не повинен перевищувати 10 робочих днів (стаття 30 закону).
Дія четверта – розробка проектно-кошторисної документації (стаття 31).
Дія п’ята – комплексна експертиза проектно-кошторисної документації (стаття 31 Закону).
Дія шоста – звернення до інспекції Госархстрйоконтроля з клопотанням про надання дозволу на виконання будівельних робіт, яке підлягає видачі протягом 10 робочих днів з дня реєстрації заяви.
Дія сьоме – повідомлення місцевої адміністрації за місцем знаходження об’єкта будівництва про початок виконання будівельних робіт на протяг 7 календарних днів з дати видачі дозволу. У подальшому виконавчі органи місцевих адміністрацій повідомляють громадськість через ЗМІ про початок будівельних робіт.
Дія восьме – звернення замовника до уповноваженого органу місцевого самоврядування з клопотанням про укладення договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту (для проектів, що реалізуються за межами населених пунктів, дія не застосовується).
Згадане клопотання і оплата пайової участі має бути здійснено замовником до моменту введення в експлуатацію завершеного будівництвом об’єкта.
Дія дев’ята – завершення будівництва та підготовка акту готовності об’єкта до експлуатації, який підлягає підписання основними учасниками будівельного процесу (стаття 39 закону).
Дія десята – звернення замовника до інспекції Держархбудконтролю з клопотанням про прийняття об’єкта в експлуатацію та видачею сертифікату відповідності. Державна реєстрація акта готовності об’єкта до експлуатації та видача сертифіката відповідності повинна бути здійснена протягом 10 робочих днів з дня подання всього пакету документів.
Дія одинадцята – письмове інформування органу місцевого самоврядування за місцем розташування об’єкта будівництва про факт введення в експлуатація протягом 7 календарних днів.
Залишити відгук