Юридичні особи можуть отримати у користування земельну ділянку на території України шляхом укладання договору оренди. При цьому орендодавцем можуть виступати не лише сільські, селищні, міські ради та органи виконавчої влади, уповноважені передавати землі державного фонду у власність чи користування, а й фізичні та юридичні особи, які мають земельну ділянку на праві приватної власності. Що таке договір оренди землі, як його укласти, розірвати чи внести зміни? Пропоную розглянути докладніше.
УМОВИ І СПОСОБИ ВИСНОВОК ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ
Оренда ділянки землі є передачу їх у користування визначений термін за обумовлену плату. Вона буває короткостроковою (терміном до 5 років) і довгостроковою (до 50 років). Право оренди земельної ділянки юрособами, зокрема іноземними, закріплено у ст. 93 Земельного кодексу України. Щоб отримати землю в оренду, необхідно укласти з її власником договір оренди земельної ділянки. Він полягає лише письмово, і має бути оформлений за встановленою Кабінетом Міністрів України типовою формою.
Докладніше всі питання, пов’язані з передачею земельних наділів в оренду, регулюються Законом України «Про оренду землі» (далі – Закон). У ст. 15 Закону обумовлено умови, які обов’язково відображаються в договорі оренди:
докладні відомості про об’єкт, що орендується, з обов’язковим зазначенням кадастрового номера ділянки, його місця розташування та площі;
термін, який земля передається у найм;
орендна плата: тут має бути обумовлено не лише її розмір, а й спосіб внесення платежів, їх індексацію, порядок перегляду, а також відповідальність орендаря за їх несплату;
інші умови, які вносяться за взаємною домовленістю сторін.
Будь-який договір оренди землі: сільгосппризначення або під будівництво може містити:
план ділянки, що орендується;
акт визначення меж у натурі;
кадастровий план з відображенням встановлених земельних сервітутів та накладених обмежень у користуванні;
проект відведення землі;
акт приймання-передачі ділянки землі, що орендується.
Але з квітня 2015 року наявність таких додатків до договору вже не є обов’язковою вимогою. Процедура укладання короткострокового чи довгострокового договору оренди земельної ділянки залежить від того, у чиїй власності вона знаходиться.
При оренді землі, що належить фізичній чи юридичній особі, необхідно передусім перевірити наявність документів на цю ділянку. При цьому укладення договору відбувається за взаємною згодою сторін.
Якщо земля перебуває у державній чи комунальній власності, її оренда може здійснюватись двома шляхами: за рішенням органу місцевого самоврядування або виконавчої влади, а також у результаті аукціону.
Можлива також оренда ділянки землі у порядку наслідування. Головне, на що хочу звернути вашу увагу – це обов’язкова реєстрація договору оренди землі в єдиному державному реєстрі прав на нерухомість незалежно від того, хто є орендодавцем! Тільки після проходження цієї процедури він набирає законної сили.
ЗМІНА УМОВ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ЗЕМЛІ
ст. 30 Закону передбачає можливість зміни договору оренди. Воно може здійснюватися за взаємною згодою сторін або у судовому порядку, якщо орендар не зміг домовитись з орендодавцем про зміну умов договору. При досягненні сторонами згоди необхідно:
скласти додаткову угоду, в якій передбачити розірвання договору з певної дати та покладання на одну із сторін обов’язку виконати державну реєстрацію припинення прав оренди (зазвичай на практиці це робить орендар);
у разі, якщо договір припиняється раніше дати внесення орендної плати, необхідно прописати в угоді порядок та розмір виплат за фактично минулий термін користування землею після внесення останнього платежу;
звернутися до ЦНАПу або до нотаріуса із заявою про припинення реєстрації права оренди;
укласти договір оренди на нових умовах;
зареєструвати новий договір у Держреєстрі речових прав на нерухомість
У разі неможливості досягти згоди сторін, орендар або орендодавець можуть подати позов про вирішення спірного питання або розірвання договору оренди.
ПРИПИНЕННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ
Відповідно до Закону, основними причинами припинення договору оренди землі в Україні можуть стати:
закінчення терміну аренды. При цьому сумлінний орендар має переважне право оренди цієї ділянки на новий термін. Якщо ви бажаєте продовжити договір оренди земельної ділянки, слід не пізніше, ніж за місяць до закінчення строку її дії, письмово повідомивши орендодавця, додавши до повідомлення про проект угоди про поновлення договору;
примусове відчуження ділянки на суспільні потреби;
відчуження права оренди заставоутримувачем;
придбання іншою особою права власності на розташований на земельній ділянці житловий будинок, будівлю або споруду;
об’єднання в одній особі власника землі та орендаря;
ліквідації юридичної особи, яка є орендарем земельної ділянки та інші передбачені Законом випадки.
Законом передбачено припинення короткострокового чи довгострокового договору оренди землі та до закінчення встановленого строку. Це можливо за взаємною згодою сторін, якщо такі дії передбачені договором, а також з ініціативи орендаря чи орендодавця через суд. Власник земельної ділянки може розірвати договір оренди за умови несплати орендарем обумовленої суми, а також вимагати погашення заборгованості.
Залишити відгук