При сумісному володінні житловою чи нежитловою нерухомістю може виникнути ситуація, коли потрібно виконати поділ будинку на самостійні об’єкти. При цьому кожен із співвласників отримає частину домобудування, пропорційну його частки, з власним технічним паспортом, окремим входом, санвузлом, кухнею та лицьовим рахунком. Це дозволить їм оформити право власності на свою частину нерухомості, щоб самостійно користуватися та розпоряджатися нею. Розділ будинку в натурі в Україні – непроста процедура, яка потребує участі сертифікованих спеціалістів відповідного профілю.
КОЛИ МОЖЛИВИЙ РОЗДІЛ ДОМУ (КВАРТИРИ) У НАТУРІ
Цивільний кодекс України (ст. 364) передбачає можливість виділення частки для будь-якого із співвласників нерухомості із спільної часткової власності. Порядок розподілу житлового чи нежитлового будинку регламентується Інструкцією про проведення розподілу об’єктів нерухомості, затвердженої наказом № 55 від 18.06.2007 р. Міністерства з питань ЖКГ України. Основними умовами щодо такого розділу є:
згоду кожного із співвласників, завірену нотаріусом, або рішення суду, якщо згоди на добровільний поділ досягти не вдалося;
наявність технічної можливості поділу житлової чи нежитлової будівлі на приміщення, що утворюють автономні об’єкти нерухомості, щоб забезпечувався окремий вхід на кожен із них, а також наявність усіх умов для проживання та нормального користування нерухомістю;
відсутність неоформленої реконструкції будинку або самовільно споруджених будівель на цій ділянці землі: розділ недобудованого будинку може бути виконаний тільки після здачі його в експлуатацію та оформлення права власності на нього та всі будівлі, що знаходяться на земельній ділянці;
відсутність обтяжень та обмежень прав на будинок або ділянку землі, що підлягають поділу: якщо об’єкт нерухомості є предметом судових розглядів, перебуває під арештом або у заставі, поділити його неможливо.
У більшості випадків виконати розділ квартири в багатоквартирному будинку дуже проблематично, оскільки складно знайти технічне рішення, яке не порушувало б діючих будівельних норм при влаштуванні другої кухні та санвузлів для другого власника. Найчастіше неможливо зробити і два входи в одну квартиру, не порушуючи цілісності конструкцій, що несуть, що може стати загрозою для безпеки мешканців будинку. У такому випадку зазвичай встановлюється порядок користування квартирою, який визначає, які кімнати належатимуть кожному співвласнику. При цьому кухня та санвузли будуть знаходитися в їхньому загальному користуванні.
ВАРІАНТИ РОЗДІЛУ ЖИТЛОВОГО БУДИНКУ В НАТУРІ
Українським законодавством передбачені такі варіанти поділу житлового будинку між власниками на окремі автономні об’єкти нерухомості:
поділ приватного будинку на квартири або будинки без втручання в несучі конструкції;
розділ будинку на окремі об’єкти шляхом реконструкції, яка передбачає порушення цілісності конструкцій, що несуть.
Пропоную розглянути порядок поділу будинку для кожного з цих варіантів.
РОЗДІЛ ДОМУ НА КВАРТИРИ
При розділі, що не вимагає втручання в несучі конструкції будівлі, потрібно:
отримати висновок про технічну можливість розділу об’єкта нерухомості із зазначенням параметрів кожної із новостворених автономних частин будинку. Таку роботу може виконувати лише інженер, який має відповідний сертифікат;
замовити розробку технічних паспортів на кожен новий об’єкт нерухомості, навіщо необхідно провести технічну інвентаризацію;
укласти та нотаріально завірити договір про поділ будинку. Якщо згоди між співвласниками не досягнуто, замість нього буде потрібне рішення суду про виділення частки одного з власників у натурі;
отримати в органі місцевого самоврядування документи про надання поштової адреси на кожен новий об’єкт;
зареєструвати право власності на кожну частину будинку у Держреєстрі майнових прав на нерухоме майно. При цьому в реєстрі закривається розділ на весь будинок, а відкривається два розділи на кожну його частину.
РЕКОНСТРУКЦІЯ З РОЗДІЛОМ БУДИНКУ В НАТУРІ З УГОДИ
Якщо для поділу будинку необхідно виконати будівельні роботи з втручанням у несучі конструкції, то відповідно до Закону про регулювання містобудівної діяльності (№ 3038-VI від 17.02.2011) буде потрібна його реконструкція. Для цього необхідно:
отримати висновок щодо технічної можливості поділу будинку на окремі частини, пропорційно долі кожного власника;
розробити проект реконструкції з розділом об’єкта нерухомості на автономні частини відповідно до частин кожного з власників;
укласти договір про проведення авторського та технічного нагляду;
зареєструвати до ДАБК повідомлення про початок виконання робіт з реконструкції;
після закінчення будівельних робіт провести технічну інвентаризацію з виготовленням технічних паспортів на кожен із новостворених об’єктів. Такі роботи може виконувати лише сертифікований інженер;
зареєструвати декларацію щодо введення об’єктів в експлуатацію після реконструкції;
отримати довідку про присвоєння новим об’єктам, що утворилися після реконструкції поштової адреси;
пройти реєстрацію права власності у Держреєстрі.
Аналогічно виконується і поділ нежитлового приміщення на частини.
Залишити відгук